Lorsque l’on achète un bien immobilier ou simplement en tant que locataire, vivre dans une copropriété implique de respecter certaines lois et règles. En effet, il existe plusieurs textes législatifs qui régissent la vie en copropriété afin d’en préciser le fonctionnement de façon plus précise et ainsi garantir le bon fonctionnement de cet espace collectif. Rappelons qu’une copropriété est un régime juridique qui permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre les différents habitants.  Voici un tour d’horizon des lois en vigueur.

Loi copropriété, comment définir ce régime juridique ?

En France aujourd’hui, tous les appartements ou presque sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les propriétaires et dans le cadre d’une, à leurs locataires. Quelque soit le bien, ce régime comprend toujours deux parties indissociables :

  • Une partie privative (les pièces du logement)
  • Une quote-part des parties communes (exprimée en tantièmes)

La loi copropriété définit donc un ensemble de règle à caractère obligatoire pour l’utilisation et la gestion de l’immeuble et ses parties communes.

Les modifications concernant la loi copropriété

La première loi régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés date du 10 Juillet 1965, sous la présidence du Général de Gaulle. A cette époque, cette loi est apparue comme indispensable pour réglementer et encadrer la vie en copropriété.
Dans le but de respecter l’équilibre dans un copropriété, la loi du 10 Juillet 1965 définit la mise en place d’un organe de décision démocratique, plus connu sous le terme « d’assemblée générale et de deux organes de décision : le syndic et le conseil syndical.

La loi copropriété concernant les lots

Tout copropriétaire possède donc une partie privative et une quote-part des parties communes et ces deux parties sont indissociables et doivent porter un numéro d’identification. Le lot de copropriété est défini comme étant un bien immobilier et à ce titre il peut être vendu, louer ou faire l’objet d’une transmission patrimoniale.
En cas de vente le vendeur est tenu de respecter les obligations suivantes :

  • La vente doit être encadré par un acte notarié
  • Demander au syndic un état des lieux daté qui indique les sommes restantes dues par le vendeur
  • Obtenir un certificat du syndic attestant que le bien est libre de toutes obligations auprès du syndicat
  • Fournir le transfert de propriété après la signature de l’acte de vente

La quote-part des parties communes est exprimée en tantième. Cette notion permet de connaitre la valeur d’un lot et le montant des charges qui incombent au propriétaire. Ce calcul est fait en fonction de la consistance (cave, garage…), la superficie et la situation géographique.

Loi copropriété, quelles sont les obligations à respecter ?

L’ensemble des habitants, propriétaires ou locataires, font partie du syndicat de copropriété. Ils se réunissent au moins une fois par an, lors d’une assemblée générale, pour statuer sur les décisions utiles à la vie de copropriété. Chaque copropriétaire est tenu de respecter le règlement pour l’utilisation des parties communes mais aussi pour l’utilisation des parties privatives.
Chaque copropriétaire peut ainsi modifier la disposition des pièces et effectuer des travaux comme par exemple la peinture, l’isolation de l’habitation avec le dispositif de prime eco énergie, etc…
La copropriété peut décider, lorsqu’elle obtient la majorité absolue, des travaux nécessaires pour le bon fonctionnement des parties communes (changement de fenêtre pour une meilleure isolation par exemple) et une fois votés aucuns copropriétaires ne pourra s’y opposer.
Le règlement de copropriété peut définir l’existence de parties communes dont l’usage peut être réservé à seulement un ou plusieurs copropriétaires.
En plus de ces quelques obligations, le copropriétaire doit respecter la destination de l’immeuble, cette notion est primordiale dans le cadre d’une copropriété puisqu’elle permet de limiter les droits des occupants comme par exemple l’exercice d’une activité bruyante.

Les textes importants concernant la loi copropriété

Les textes de lois définissant la copropriété sont nombreux et apportent chacun des modifications sur le texte d’origine de 1965, date de la naissance de la copropriété par lots. Retraçons les grandes lignes de ce régime juridique.

Loi copropriété, le texte fondateur de 1965

Le texte du 10 Juillet 1965 définit le cadre juridique des immeubles, dans une période pendant laquelle les copropriétés se multiplient. Le but est de concilier la vie collective avec la propriété personnelle. Ce texte définit donc également différents niveaux de décision quant aux travaux à effectuer dans l’immeuble.

Un régime juridique en constante évolution

On dénombre quelques textes importants qui ont apportés des modifications importantes pour la gestion de la copropriété, faisons le point :

  • 1965 : Texte définissant la copropriété
  • 1979 : Texte adaptant la publicité foncière à la copropriété
  • 1985 : Texte apportant de nouvelles dispositions comme le caractère obligatoire du conseil syndical, la répartition des charges, la représentation aux assemblées générales.
  • 1987 : Modifications législatives Par le CRC (commission relative à la copropriété)
  • Dans les années 90 : la baisse des taux d’intérêts et l’augmentation du nombre de copropriétaires avec des revenus modestes entrainent de nouveaux besoins. Les immeubles vieillissants doivent être rénovés.
  • Années 2014 – 2015 : Mise en place de l’obligation d’immatriculation de la copropriété et l’obligation d’avoir un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots.

L’adaptation du cadre juridique

Ce cadre a largement évolué durant ces dernières années et ces évolutions ont comme principal objectif la simplification de la gestion de la copropriété comme par exemple avec la mise en place d’un accès sécurisé en ligne pour faciliter l’accès aux documents de gestion en 2015.

Conclusion : Les textes sont nombreux et souvent assez denses. Ils permettent d’encadrer juridiquement l’occupation et la gestion des copropriétés en replaçant chaque acteur au sein de cet environnement en définissant la responsabilité de chacun.